第二章 房地产经纪人职业资格考试2.1 考试报名流程
2.2 考试用书
《房地产交易制度政策》（第五版）
《房地产经纪职业导论》（第五版）
《房地产经纪专业基础》（第五版）
《房地产经纪业务操作》（第五版）
2.3 考试报名和准考证打印
考试报名时间
通过“考试服务平台”（www.agents.org.cn）进行注册，亦或通过微信小程序（房地产经纪人职业资格考试报名）进行报名，且务必在2024年9月20日之前支付考试费用。报名的有效性以支付考试费用为判断标准。
地方考试组织单位需依照本通知的指导，迅速利用考试平台的管理员通道开展报名考生的资格审核。资格审核的截止时间不得迟于2024年9月15日。
考试费标准及交纳
每门课程的考试费用设定为九十元人民币。在报名过程中，考生需通过考试服务平台缴纳相应的费用。一旦缴费期限结束，若因考生个人原因未能参加考试，所缴纳的考试费用将不予退还。
除了中国房地产估价师与房地产经纪人学会（即中房学）收取的考试费用之外，任何地方性的考试执行机构、考试服务提供者以及其他任何个人或组织，均不得对报名者征收任何与考试相关的费用。
考试报名注意事项
准考证打印
成功报名的考生可在2024年10月21日至27日这一时间段内，登录考试服务系统，自行打印准考证。
考试费发票下载
自11月5日起，中房学将为已报名者提供增值税电子普通发票的发放。关于考试费的电子发票下载途径，具体操作方法如下：
增值税电子普通发票在法律效力、基本用途及使用规定上与纸质增值税发票一致，用户可以下载并打印进行使用。根据税务部门的相关规定，以个人名义开具的考试费用发票是允许进行报销的。
2.4 考试时间和方式
考试时间和科目
具体考试安排和地点详见准考证。
考试时长
房地产经纪人协理的考试科目每项耗时1.5小时，而房地产经纪人本身的考试科目每项则需要2.5小时来完成。
考试大纲和用书
考生可以访问中国房地产经纪人网（www.agents.org.cn）或关注“中国房地产经纪”微信公众号（CIREA-JJWX），以获取《全国房地产经纪人协理职业资格考试大纲（2024）》和《全国房地产经纪人职业资格考试大纲（2024）》的下载服务。中房学会依照考试大纲的规定，精心编撰了配套的考试教材（第五版），该教材现已由中国建筑工业出版社正式出版并推向市场。
考试方式
所有考试科目均实行闭卷形式，并通过计算机进行考试，这种考试方式被称为机考，考生需在计算机上接收题目、完成作答并最终提交答案。
中房学会在2024年9月26日至10月25日这一时间段内在我国房地产经纪人网站上设立机考练习环节，有意向的报名者可在该时段内登录考试服务系统，以便提前了解机考的具体环境和电子化试题的呈现方式。
2.5 考试成绩查询和资格证书领取
考试成绩发布与查询
考试结果预计在考试当天之后的两个月内对外公布。到那时，考生们可以访问考试服务系统，查看到自己的成绩信息。
考试成绩滚动周期
报考房地产经纪人协理职业资格考试的考生，必须在两个连续的考试年度内完成所有（两个）考试科目的考试；然而，那些满足免试部分科目条件、未放弃免试资格、仅参加一个科目考试的考生，则需在一个考试年度内通过所报考科目的考试，才能取得资格证书。
报考房地产经纪人职业资格考试的考生，需在四个连续的考试年度内顺利通过所有（四个）考试科目的考核；然而，若考生符合免试部分科目条件且未放弃免试资格，仅参加三个科目的考试，则需在三个连续的考试年度内通过所报考科目的考试，才能取得资格证书。
资格证书领取
在规定时限内成功通过考试科目并取得优异成绩的应试者，将荣获由人力资源和社会保障部以及住房和城乡建设部联合监制，并加盖中房学印章的相应等级的《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》（以下简称资格证书），此证书在全国范围内具有普遍认可效力。
资格证书领取通知一经发布，合格的考生需前往报名地的考试执行单位取证，同时需依照《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》中的具体规定，完成相应的执业注册手续。
2.6 考试纪律要求
地方考试组织单位需在考试日来临前，对考点的位置选择、座位配置以及考场准备工作等进行详尽的审核；同时，在考试过程中，应部署巡视人员对考场秩序进行严谨的监督，并严格督促监考人员严格遵守考场各项规定。
第三章 房地产事务所申请
上海市房屋管理局关于
关于强化本市房地产中介服务和住房租赁企业主体监管的补充通知
一、加强房地产经纪机构备案管理
本市所有进行房地产经纪活动的机构及其分支机构，自取得营业执照或获准扩大“房地产经纪”业务范围后，需在30天内向所在区域房地产管理部门提交备案申请。该部门将与城市管理部门协同，对辖区内房地产经纪机构进行监督，确保其按时完成备案工作。
（二）房地产经纪机构办理备案手续，提交下列材料：
1、上海市房地产经纪机构备案申请表（原件，附件1）；
2、上海市房地产经纪机构情况表（原件，附件2）
3、营业执照（复印件）；
请提供需要改写的句子，以便我进行相应的改写。
5、法定代表人或负责人的身份证件、任职材料（复印件）；
隶属于分支机构的单位，还需提供该分支机构所属企业的营业执照以及备案证书的副本。
相关证照可以通过数据共享调取电子证照的，无需提交。
区级房地产管理部门需在接到申请后，在5个工作日限期内办理好登记手续，并迅速制作及分发《房地产经纪企业登记证明》（简称登记证明），同时将电子版证明材料提交至市级大数据中心进行归档。
房地产经纪机构若因企业注销、经营范围的取消、住所、法定代表人（负责人）或股东等备案信息的变更，或者需要补办《房地产经纪企业备案证书》，必须在相关事宜发生后的30天内，指派专人利用企业“法人一证通”等身份认证工具，在线提交申请，并且上传市场监管部门审批通过的注销或变更证明文件。区住房管理部门需在接到申请后，在五个工作日之内，妥善完成相关变更、注销或补办手续。
若房地产经纪机构在企业完成注销程序或终止“房地产经纪”业务范围之后，未能按照规定时限完成备案注销手续的，区域房产管理部门可依据市场监管部门共享的资料，对该企业的房地产经纪机构备案信息进行注销处理。
外省市房地产经纪机构若在上海设立分支机构，需携带当地营业执照及备案证明，向分支机构所在地房管部门进行系统信息登记，完成注记后，方可进行该分支机构的备案手续办理。
二、加强住房租赁经营机构开业报告（信息记载）管理
在本市范围内，任何从事住房租赁业务的经营机构，无论是企业、个体工商户还是其分公司，自获得营业执照或批准扩大“住房租赁”业务范围后，需在30天内，向其注册登记所在区域的住房管理部门提交开业报告和信息登记。
区域房产管理部门承担着监督职责，确保辖区内的住房租赁企业按时提交开业所需的相关报告和信息记录。
租赁住房业务经营单位在申请开业报告（信息记录）时，需递交以下所需文件：
上海市住房租赁经营机构开业报告的信息记载申请表（原件，附件3）须提交。
请提供营业执照副本（如系分公司申请，则需额外提交母公司营业执照的副本）。
3、法定代表人（或负责人）的身份证明、任职材料（复印件）；
请提供需要改写的句子，以便我进行相应的改写。
相关证照可以通过数据共享调取电子证照的，无需提交。
各区房地产管理部门需在接到申请后，在5个工作日限期内，对相关材料进行审查，并着手编制及派发《上海市住房租赁经营机构开业报告（信息记载）通知书》（简称《开业报告通知书》）。
若住房租赁经营机构因企业注销、经营范围变更或取消“住房租赁”业务、住所、法定代表人或负责人、股东等关键信息变更，或需补办《开业报告通知书》，则须在相关变动发生后30天内，向登记注册地的区房管部门提交申请。区房管部门需在收到申请后5个工作日内，完成变更、注销或补办手续。
若住房租赁经营机构在企业完成注销程序或变更“住房租赁”业务范围之后，若未在规定时限内完成开业报告的注销手续，则区级房地产管理部门可依据市场监管部门共享的相应信息，对该企业的开业报告记录进行注销处理。
三、加强经营主体入网认证管理
经房产管理部门登记备案的房地产经纪机构及其分支，依照上海市有关强化本市二手房网签认证管理措施的规定，可前往注册地所在区域的房地产交易机构，提交申请以办理二手房经纪及交易合同的网上用户认证流程。市房地产交易中心对申请进行审核并确认无误后，将为该机构开通二手房网上签约服务。
从事住房租赁服务的房地产经纪机构以及住房租赁经营等经营实体，在完成备案或提交开业报告之后，需前往公司注册地所在区域的住房租赁服务中心，申请进行租赁平台用户认证，并获取房源发布、合同网络签约等相应权限。
市房地产交易中心依照国家及本市关于房地产经纪业务和住房租赁的相关法律法规以及管理需求，对房地产经纪机构暂停或撤销其在存量房交易或住房租赁业务中的网上签约权限。
四、建立健全行业信用体系
本市要求实施实名制从业规范。对于在本市完成备案的房地产经纪机构以及提交了开业报告（包含相关信息）的住房租赁经营机构，在取得备案证书或完成开业报告后的30天内，必须为其雇佣的员工向市房地产经纪行业协会申请“房地产经纪和住房租赁从业人员信息卡”。所有在本市从事房地产经纪和住房租赁业务的从业人员，都必须办理此信息卡。
市房地产经纪行业协会颁发的信息卡，每人持有一张，编号独一无二。该卡嵌入微信二维码，便于公众在线核实从业者的个人资料、诚信状况、违规行为，以及所属机构的相关信息。在从业者提供居间代理、房源管理、客户接待、业务咨询以及合同备案等服务过程中，必须主动向消费者展示实名制信息卡，以接受公众的监督。从业人员需在实体店面及网络平台上以真实身份发布房源买卖或租赁信息，同时提供信息卡照片以便查阅。企业和个人严禁伪造信息卡，一旦发现此类行为，将被记录入行业不良信用档案，并对外公布。
若房地产经纪公司或住房租赁企业未按时为员工办理信息卡，相关区域房管部门将对其进行约谈，并要求在规定期限内完成整改。对于逾期未整改的企业，将记录在诚信档案中，并拒绝为其办理入网认证手续；对于已办理认证的企业，将暂停其相关权限。
（二）构建房地产经纪与住房租赁领域的信用信息平台。该平台由市房地产管理局委托市房地产经纪行业协会负责搭建，并承担日常的运营与维护工作。市房管部门需推动房地产经纪和住房租赁行业的信用等级划分及分类监管，同时与发改委、市场监管、城管执法、金融、税务等相关部门协作，共同建立诚信奖励与失信惩戒的机制。对于秉持诚信原则的从业者，在处理房源核实、合同电子签名、资金监管等事务时，将提供相应的便利服务；在挑选政府招标项目或执行财政补贴政策时，将给予优先权；在常规巡查和专项检查过程中，可实行免除检查或减少检查频率；而对于那些存在违法失信行为或风险较高的市场主体，将适当增加抽查的频率和比例。对于违反法律法规的机构及其工作人员，通过部门间的信息互通，实施联合惩治手段，并将那些严重失信的个体或单位确定为监管工作的重中之重。
五、加强从业主体管理信息化支撑
市房屋状况信息中心承担着“上海市住房租赁平台从业主体管理系统”（简称“主体管理系统”）的构建与维护工作，确保系统运行稳定和数据安全。房地产经纪机构的备案以及住房租赁经营机构的开业报告手续，需通过主体管理系统进行办理。同时，原房地产市场监管信息系统中的房地产经纪机构备案数据也将同步迁移至主体管理系统。
（二）主体管理系统需在市住房租赁公共服务平台的整体架构内运行，并与住房租赁的基础房源数据库、住房租赁合同的网上签约备案系统、房地产经纪行业的信用信息平台实现数据互通，同时，通过市大数据中心，与市发展改革委、市市场监管局、市经信委、市城管执法局等相关部门进行业务协同和数据交换。在此基础之上，我们需逐步构建和完善房地产经纪企业、住房租赁经营企业以及相关从业人员的信用评估体系。
（三）充分运用信息检索与数据统计功能。市级及区级房地产管理部门、交易市场、城市管理局执法机构以及各街镇的相关管理机构，可依据各自的职责权限，通过主体管理系统检索有关信息，并对其进行数据统计与分析。
上海市房地产经纪人管理暂行规定（节选）
第六条 申请成立房地产经纪组织的，应当具备下列条件：
至少需有五名持有《上海市房地产经纪人员资格证书》的专业人士。
（二）有 10 万元以上人民币资金；
（三）有经营宗旨明确的组织章程；
（四）有固定的经营场所。
第七条 申请成为个体房地产经纪人的，应当具备下列条件：
（一）取得《上海市房地产经纪人员资格证》；
拥有超过两万元人民币的资金，或者拥有担保人提供的、价值不低于两万元人民币的财产作为担保。
（三）有固定的经纪活动场所；
（四）申请前的 3 年内无犯罪记录。
第四章 上海房地产经纪行业协会申请
一、本会会员为单位会员，申请入会必须具备下列条件：
本市范围内，依照法律规定持有有效营业执照的房地产经纪公司，以及与该行业紧密相关的各类企事业单位。
2. 承认本会章程；
3. 自愿加入本会。
二、会员入会的程序：
1. 提交入会申请书；
2. 由本会理事会授权秘书处审核同意，并发给会员证牌。
三、会员享有下列权利：
1. 享有本会的选举权、被选举权和表决权；
2. 参加本会组织的有关活动；
3. 获得本会服务的优先权；
4. 对本会的工作有监督、批评、建议权；
5. 要求本会帮助与相关方面沟通；
6. 入会自愿，退会自由。
四、会员应履行下列义务：
恪守本章程，贯彻本会决定，遵循行业规范，捍卫行业权益；
2. 支持并参加本会的各项活动，完成本会委托的工作；
3. 依照规定按时缴纳会费；
4. 主动向本会反映情况，提供有关资料、报表；
5. 会员退会应向本会秘书处递交书面函件，并交回会员证牌；
若会员在两年期间内未缴纳会费且未参与本会组织的任何活动，则将被认定为自动退出会员资格。
若会员出现严重违反法律法规或本会章程的行为，经理事会三分之二以上成员同意，将对其进行除名处理，并对外进行公告。
五、会费收取标准：
1、会员单位会费 2000元/年；
2、理事单位会费 9000元/年；
3、副会长单位、监事单位会费 40000元/年；
4、会长单位、监事长单位会费 120000元/年。
第五章 房地产经纪经营管理
上海市房屋管理局关于
进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知
三、加强经营主体入网认证管理
经房管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构），可按照上海市关于进一步加强本市存量房网签认证管理的相关规定，到注册登记所在区房地产交易中心，申请办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续，经市房地产交易中心审核确认后，开通存量房网上签约功能。
从事住房租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁经营机构等经营主体，应当在办理备案或开业报告后，到公司注册登记所在区住房租赁服务中心申请办理租赁平台用户认证手续，取得房源挂牌、合同网签等权限。
市房地产交易中心依据国家和本市房地产经纪和住房租赁相关管理规定和管理需要，暂停或取消房地产经纪机构的存量房或住房租赁网签权限。
四、建立健全行业信用体系
（一）推行实名从业制度。凡在本市已备案的房地产经纪机构、已开业报告（信息记载）的住房租赁经营机构，应当在领取备案证书或完成开业报告后30日内，为其聘用的从业人员向市房地产经纪行业协会申请办理“房地产经纪和住房租赁从业人员信息卡”。从业人员在本市从事房地产经纪和住房租赁业务，应当办理从业人员信息卡。
信息卡由市房地产经纪行业协会签发，一人一卡，编号唯一。信息卡加载微信二维码，可在线查验从业人员基本信息、诚信记录、违规情况，及所在机构基本信息。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向消费者主动出示实名信息卡，接受社会监督。从业人员在门店和网络平台应当实名发布买卖或租赁房源信息，并附信息卡照片供查询。任何企业或个人不得伪造信息卡，一经查实将记入行业失信名单，并向社会公示。
房地产经纪机构和住房租赁经营机构未及时办理从业人员信息卡的，由机构注册所在区房管部门进行约谈，限期整改。逾期不整改的，记入企业诚信档案，不予办理经营机构入网认证手续；已经办理的，可暂停相关权限。
（二）建立房地产经纪和住房租赁行业信用信息平台。市房管部门委托市房地产经纪行业协会建立行业信用信息平台，并进行日常管理和维护。市房管部门应当推进房地产经纪和住房租赁行业信用分级分类监管，会同发展改革、市场监管、城管执法、金融、税务等部门建立诚信激励和失信惩戒机制。对诚实守信的从业主体在办理房源核验、合同网签、资金监管等业务时，根据实际情况提供便利服务措施；在选择政府招投标项目或实施财政奖补时，予以优先考虑；在日常检查、专项检查中，可实施免检或降低检查频次；对违法失信、风险较高的市场主体，适当提高抽查比例和频次。对违法违规的机构和从业人员，通过部门信息共享，采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象。
上海市房地产经纪人管理暂行规定（节选）
第三章 经纪管理
第十条 规定，进行房地产经纪业务，必须由持有《上海市房地产经纪人员资格证》的机构内部人员执行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的个人，在执业时应当以房地产经纪人的身份进行房地产经纪业务。
第十一条规定，房地产经纪人在为当事人提供居间介绍、代理服务或承担委托事项的咨询服务时，必须与当事人正式签署一份房地产经纪合同。
房地产经纪合同应当包括下列主要内容：
（一）标的（经纪事项）；
（二）经纪事项的要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）服务费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
若房地产经纪合同无法执行或仅能部分执行，经纪方将不予收取或降低服务费用；然而，若系因当事人一方过失导致，则此规定不适用。
若房地产经纪人的疏忽导致当事人遭受了经济损失，那么该经纪人理应负责赔偿损失。
在房地产经纪人与当事人达成房地产经纪合同之后，若需将代理权转交给他人，务必事先获得当事人的许可，同时不得擅自提升服务费用。
第十四条规定，房地产经纪人在提供服务时，其服务费用应由经纪人与相关当事人依据既定的收费标准协商确定，且应在签订的房地产经纪合同规定的履行期间内完成支付。
对于居间介绍、代理房屋买卖以及国有土地使用权转让的业务，收费标准设定为成交价的3%以内。
对于提供房屋居间服务、代理房屋买卖以及国有土地使用权租赁的，其费用应一次性收取，且总额不得超过月租金的百分之七十。
在居间介绍或代理房屋交换的业务中，所收取的费用应不超过房地产评估价值的百分之一。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。
房地产经纪人需完善财务会计体系，设立会计账册，并制作财务报告。在收取服务费用时，必须提供上海市规定的统一发票，且其经营所得必须依照法律规定缴纳相应的税费。
第十六条 房地产管理部门负责对经纪人的业务活动实施监管与审核。经纪人需每季度向相关交易管理机关提交业务数据报表，并且根据经纪所得收入的一定比例缴纳管理费用。管理费用的具体收费标准由市物价局、市财政局以及市房地局共同商定。
房地产经纪人有权向房地产交易管理部门查询相关资料，包括房地产开发信息和商品房销售情况，同时，他们可以掌握房地产市场动态以及相关政策、法规以及其他相关文件的内容，并且能够参与各种相关活动。
第十八条 规定明确，房地产开发与经营公司旗下的房地产经纪人不得参与本公司所开发或建设的房地产项目的经纪活动。
房地产经纪人员不得在两个或更多房地产经纪机构中同时担任兼职职位。
若房地产经纪人选择停业或因其他因素结束经纪业务，则必须向相关工商行政管理部门提交注销登记的手续。
第四章 罚则
第二十条 若房地产经纪人员违反了工商行政管理的相关规范，将受到工商行政管理部门的行政制裁。
第二十一条 针对违反本规章的房地产经纪人，市房地局或各区、县房管机构将依照以下条款实施行政处罚：
若未获得《上海市房地产经纪人员资格证》而擅自进行房地产经纪业务，将责令其立即停止违法行为，并可能面临1万元至3万元的罚款。
对于未依照规定向房地产交易管理部门完成备案程序的行为，相关部门将要求其立即完成备案手续的补办，同时，还将对违规者实施500元至1000元人民币的行政处罚。
对于参与本公司房地产开发与建设项目的房地产经纪机构，若其从事相关经纪业务未遵守规定，将予以纠正，并可能面临5000元至3万元人民币的行政处罚。
房地产经纪人员若在两个或两个以上的房地产经纪机构兼职进行经纪业务，将被要求立即纠正错误，并可能面临2000元至2万元人民币的罚款。
若房地产经纪人擅自超出规定标准收取服务费用，将要求其将额外所得全额退还，同时，可对其处以不超过原超收费用三倍的罚款，但罚款总额最高限定于三万元。
对那些通过欺骗手段侵害当事人合法权益的行为，将要求其承担相应的赔偿责任，并且可以对其处以5000元至3万元不等的罚款。
第二十二条 若房地产经纪人员隐瞒实情、采取欺诈手段获取《上海市房地产经纪人员资格证》，市房地局将予以撤销并追回该证书，同时应立即通知工商行政管理部门；对于不具备经纪人资格的人员，工商部门将依法取消其从事房地产经纪业务的资格。
行政管理部门实施行政处罚时，必须提供行政处罚决定书；在收缴罚款的过程中，需使用由市财政部门统一印制的罚没财物收据进行开具。
罚款按规定上缴国库。
若当事人对行政管理部门的具体行政行为持有异议，他们有权根据《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的相关条款，提出行政复议申请或向人民法院提起行政诉讼。
若当事人在规定时间内未提出复议、未发起诉讼且未执行相关行政行为，相关部门可依据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关条款，向人民法院提出强制执行的申请。
第五章 附则
第二十五条 对于在规定颁布之前已经设立的房地产经纪机构，其从业人员必须依照本规定的要求，对本机构内负责经纪活动的工作人员进行集中培训与测评，同时，他们还需获取《上海市房地产经纪人员资格证书》。
第二十六条 本规定的实施过程中所遇到的具体疑问，应由市房地产管理局以及市工商行政管理局根据各自的职能范围进行详细阐释。
第二十七条 本规定自1994年9月1日起施行。
